ANULAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL POR FALTA DE NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR
No último dia 05/11, o ministro Marco Buzzi do Superior Tribunal de Justiça decidiu por anular um leilão extrajudicial e os atos expropriatórios que o seguem por conta da falta de intimação pessoal do devedor fiduciante.
Na decisão observada, o ministro ainda determinou que se faça a renovação do ato com a devida notificação pessoal dos devedores com informações referentes a data, local e horário do novo leilão
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Para compreensão da importância dessa decisão é necessário ter em mente que o leilão extrajudicial é diferente do leilão judicial, apesar de ambos tratarem-se de uma forma de aquisição de bens.
O leilão judicial ocorre por determinação do juiz através de um processo judicial na fase de execução para que a quantia arrematada do imóvel seja usada para pagar a dívida que o proprietário possui, ou seja, o bom é penhorado e então expropriado. Já o leilão extrajudicial (também chamada de execução extrajudicial), por sua vez, ocorre com a autorização do proprietário ou de terceiro autorizado por lei para assim fazê-lo (bancos e instituições financeiras, por exemplo), dessa forma, descartando a necessidade de ingressar em juízo para tal.
Por conta disso, o procedimento ganhou popularidade entre construtoras que possuem clientes inadimplentes para com o financiamento do imóvel e desejam reaver a propriedade, sendo esses casos de alienação fiduciária.
O recurso de alienação fiduciária, por sua vez, é um aumento da garantia de pagamento. Ela acontece entre alguém que solicita um crédito (chamado de devedor fiduciante) e faz a transferência da propriedade do bem que será a garantia da operação ou que ele pretende adquirir ao credor fiduciário até que o pagamento da dívida seja sanado. De forma que tornam os processos mais céleres e cobrem as lacunas que outras formas de garantia.
Todavia, o leilão extrajudicial pode ocorrer apenas após o contrato estabelecido entre as partes não ter sido honrado. Deverá, então, ser feita a notificação por meio de cartório de títulos que concederá prazo de 20 dias para que o débito seja regularizado. Ao findar esse período sem o pagamento, a propriedade do bem passa ao credor que poderá publicar os editais de leilão em jornais de grande circulação ou nos próprios sites dos leiloeiros e, por conseguinte, o leilão poderá ser feito.
Para evitar a anulação do leilão extrajudicial, além de estar atento quanto ao devido procedimento, também deve ser levado algumas informações importantes tal qual a devida intimação do devedor quanto ao prazo para efetuar o pagamento da dívida, a descrição correta do valor do débito, a publicação do edital do leilão em jornal de grande circulação e a intimação do devedor quanto aos detalhes do leilão, entre outras.
Tendo dito isso, a decisão do ministro Marco Buzzi foi de extrema relevância para a manutenção do entendimento jurídico e da segurança jurídica do ramo. Visto que, conforme observado pelo ministro, a falta de intimação quanto ao ato acaba retirando o direito do devedor de purgar a mora até que seja feita a assinatura da arrematação.
O ministro deu provimento ao recurso especial, reconhecendo a nulidade do leilão extrajudicial.
“No tocante a esse aspecto, o acórdão recorrido divergiu do entendimento do STJ, que garante ao devedor inadimplente o direito de ser intimado pessoalmente acerca da data do leilão extrajudicial.”
A consulta a um advogado é indicada no caso de surgimento de demais dúvidas sobre o assunto tratado.
Leia a decisão.
Referências:
https://migalhas.uol.com.br/quentes/335978/leilao-extrajudicial-e-anulado-por-falta-de-notificacao-do-devedor
https://modeloinicial.com.br/artigos/leilao-judicial-extrajudicial
